Die neue Grundsteuer für die Landwirtschaft

Was bringt die neue Grundsteuer den Landwirten?

Die Grundsteuer als Objekt- und Realsteuer ist für die Kommunen neben der Gewerbesteuer die bedeutendste Einnahmequelle. Die Grundsteuer wird nach Typ A (agrarisch) und Typ B (baulich) unterschieden. Von den jährlich knapp 15 Milliarden Euro Grundsteuer stammen rund 400 Millionen aus der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung, also der Grundsteuer A.

Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2018 die Grundsteuer auf der Basis der Einheitswerte 1964 und 1935 nicht mit dem Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes vereinbar ist. Der Einheitswert von 1964 galt im alten und der von 1935 im neuen Bundesgebiet. Die Bundesregierung musste eine Neufassung ausarbeiten, die nach einer neuen Hauptfeststellung für rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland  im kommenden Jahr spätestens ab dem 31.12.2024 gültig wird.

Dr. Enno Bahrs und Hans Back vom Institut für landwirtschaftliche Betriebslehre an der Universität Hohenheim haben in der aktuellen Ausgabe der „Zeitschrift für Agrarpolitik und Landwirtschaft“ die neue Grundsteuer beschrieben und ihre Auswirkungen auf die Land- und Forstwirtschaft hin untersucht [1]. Es geht dabei nicht nur um die Neubewertung der Grundsteuer A, sondern bei den Betriebsleiter- und Altenteilerwohnhäusern auch um die Grundsteuer B, die künftig auch im alten Bundesgebiet in dieser Steuerklasse erfasst werden muss.

Grundsteuer A

Die Bemessungsgrundlage für die neue Grundsteuer A wird nicht aus der Vermögenssubstanz, sondern aus den laufenden Erträgen bestritten. Der Reinertrag in seiner alten Fassung geht von einem pacht- und schuldenfreien Betrieb aus und entspricht heute nicht mehr der Realität. 75 Prozent der landwirtschaftlichen Betriebe haben Flächen gepachtet und selbst in Westdeutschland ist der Pachtanteil von 30 auf 55 Prozent angestiegen. Im neuen „modifizierten Reinertrag“ werden die Pachtaufwendungen nicht mehr wieder dem Gewinn hinzugerechnet. Auch die Zinsaufwendungen sind nicht mehr zu berücksichtigen, so dass eine Nettomethode der Ertragswertrechnung zur Anwendung kommt. Die Autoren geben Beispiele und einen Vergleich von alter und neuer Grundsteuer A an.

Die zu verzinsenden Wirtschaftsgebäude haben zwar einen reinertragsreduzierenden Effekt, die gesonderte Berücksichtigung der Hofstelle aber führt zu höheren standardisierten Reinerträgen. Es gilt: „Je geringer die Eigentumsfläche in ha landwirtschaftlich genutzter Fläche (LF) und je größer die Hofstelle in Ar bzw. ha ist, desto stärker reinertragserhöhend ist dieser Bewertungsfaktor Hofstelle gemäß Anlage 32 BewG.“  

Vieheinheitsregelung bleibt

Nach den Ökonomen hat die Bundesregierung die Chance verpasst, die alte Vieheinheitenregelung anzupassen. Es wird zwar bei Überschreitung von mehr als zwei Vieheinheiten pro Hektar ein Aufschlag von 79 Euro je Hektar fällig, das für die Grundsteuer A, nach Kapitalisator, Steuermesszahl und Hebesatz,  lediglich einen Mehraufwand von 2,42 Euro je Hektar und Jahr ergibt. Das sei für einen „Abschreckungscharakter“ für eine überdurchschnittlich hohe Viehhaltung zu wenig. Eine Neufassung hätte deutlicher zwischen landwirtschaftlicher und gewerblicher Viehhaltung unterschieden.

Grundsteuer B

Die neuen Grundsteuerwerte für die bebauten Flächen werden neu gefasst. Wie aber die Regelungen aussehen, bleibt den Bundesländern überlassen. Allein Baden-Württemberg hat bereits neue Regelungen erlassen. Die anderen folgen – aber mit unterschiedlichen Regeln. Bayern und Hessen werden eine Mischung aus Flächenwert und Lagefaktor wählen,, Brandenburg, Schleswig-Holstein und weitere Länder werden sich an Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Nettokaltmiete und Gebäudefläche orientieren und das Saarland wählt eine Mischung aus Bundesmodell und eigenen Anpassungsfaktoren. Daher ist eine abschließende Bewertung für die Grundsteuer B nicht möglich. Die Beispiele in der Arbeit beziehen sich auf die Modelle des Bundes und Baden-Württembergs.

Es wird nach Bundesmodell zwar zu eine deutlichen Werterhöhung kommen, aber durch eine Senkung der Steuermesszahl aufgefangen. Zweifel bestehen beim Faktor Nettokaltmiete, die in ländlichen Regionen auch den Faktor „Abgeschiedenheit“ ausreichend berücksichtigen.

Fazit

Die Bundesregierung ist dem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes nachgekommen. Die Auswirkungen auf die Betriebe fallen bei den Grundsteuern A und B unterschiedlich aus. Die Eigentümerveranlagung bei der Grundsteuer A werde in den neuen Bundesländern zu einem erheblichen administrativen Aufwand führen. Bislang galt die Nutzerveranlagung. Das werde Bewegung in den Pachtmarkt bringen, dessen Folgen aber nicht absehbar sind.

Die Forstwirtschaft wird nicht zufrieden sein. Es gebe einen Aktualisierungsbedarf vor dem Hintergrund der lang anhaltenden Forstschäden durch Klima- und Schaderregereinwirkungen.

Für die Finanzverwaltung müssen noch klarere Regeln gefunden werden, um die Hofstellen zur Zeit der Hauptfeststellung abzugrenzen. Auslegbare Regeln drohen im Nachgang zum Streitfall zwischen Finanzamt (zu groß definiert) und Landwirt (zu klein definiert) werden.  

Lesestoff:

[1] Back, Hans, Bahrs, Enno; in: Zeitschrift für Agrarpolitik und Landwirtschaft“, Hrsg.: Bundesministerium für Landwirtshaft und Ernährung, Band 99, Ausgabe 2, 19.08.2021 https://buel.bmel.de/index.php/buel/article/view/355

[2] Im Zug der Grundsteuerreform bekommen die Bundesländer ab 2025 Gelegenheit auch die Grundsteuer C wieder zu beleben, mit der ein höherer Satz für brach liegende Baugrundstücke fällig wird. Über diese Kosten sollen die Grundstücke entwickelt und aus der Spekulation heraus genommen werden. Bundesfinanzministerium 21.06.2019 https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/2019-06-21-faq-die-neue-grundsteuer.html

Roland Krieg

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Ergänzung am 17.02.2022: Korrektur des Links zum Artikel